De Gemeente Ameland heeft op 20 oktober jl. tijdens een bijeenkomst in Ons Hol in Hollum meer informatie prijsgegeven over de plannen omtrent woningbouw op Ameland. In alle vier de dorpen verschijnen de komende jaren meerdere huur- en koopwoningen. De Gemeente Ameland hoopt zo een antwoord te bieden op de grote vraag van eilanders om iets te doen aan de krappe woningmarkt op Ameland. Vooral starters zullen dit project toejuichen.

De Amelander was aanwezig bij de presentatie, die fysiek door twintig genodigden werd bijgewoond. Online waren er op de piek nog eens 140 geïnteresseerde kijkers aanwezig. Dat de avond veel bekijks trok, mocht geen verrassing heten. Een dermate grootschalig project rondom woningbouw vanuit de gemeente is al meer dan veertig jaar geleden. Het is ook hard nodig, want er is op Ameland een groot tekort aan betaalbare woningen voor starters. In dit artikel volgt een beknopte weergave van de ruim twee uur durende presentatie.

Locaties

Als gezegd krijgen dus alle vier de dorpen er woningen bij de komende jaren. Aan de Foppedunenweg in Buren zijn reeds twee bouwkavels verkocht door de Gemeente en in Hollum zijn aannemersbedrijven op de Badweg en Tussendijken drukdoende om de eerste golf huurwoningen te realiseren. In totaal gaat de Gemeente de komende periode op tien locaties op het eiland huur- en koopwoningen opleveren. Op vier van die plekken stelt de gemeente ook bouwkavels beschikbaar voor verkoop. 

De uitgifte van de eerste bouwkavels en koopwoningen moet nog voor het einde van 2020 plaatsvinden. De bestemmingsplannen voor Ballum, Buren en Nes zijn gereed. Wanneer geïnteresseerden zich daarvoor willen inschrijven, moeten zij de Gemeente Ameland Info in de gaten houden. Daarop maakt de gemeente bekend wanneer en hoe mensen zich kunnen aanmelden. Het bestemmingsplan rondom kavels, huur- en koopwoningen aan de Trapweg in Hollum is nog niet gereed. Uitgifte van deze locatie volgt naar verwachting medio 2021.

Prijzen

De Gemeente Ameland heeft in 2018 en 2019 op de verschillende plekken grond aangekocht. Na een aantal procedures is besloten om het uitgegeven bedrag voor de grond bij elkaar op te tellen en dit te verdelen over alle locaties. Hierdoor zijn de prijzen voor de koopwoningen en de bouwkavels in alle dorpen hetzelfde. Aanvankelijk maakte de gemeente onderscheid tussen de bouwkavels, maar dat is de laatste weken grotendeels achterhaald door hertekening van het bestemmingsplan in Ballum. 

In de oorspronkelijke tekeningen voor de Smitteweg in Ballum waren vier bouwkavels ingetekend waarvan de prijs bepaald was op € 260,15 per m². Dit betrof grotere percelen. Mogelijk verandert dit, omdat bij nader inzien bleek dat de gemeente aan de zuidkant van de Smitteweg ook zes-onder-een-kap-koopwoningen kan plaatsen. Dat in plaats van drie grote bouwkavels. Het college heeft hierdoor onlangs besloten om deze grond eerst niet uit te geven. Dat gebeurt in de derde fase tezamen met de Trapweg in Hollum en Binnendieken in Nes. Zo hoopt men begin 2021 beter te kunnen inspelen op de vraag na de tweede fase.

De gemeente draagt er zorg voor dat alle kavels – die de gemeente kosten koper (inclusief 21% BTW en géén overdrachtsbelasting) verkoopt – bouwklaar zijn bij de oplevering. De koopwoningen die de Gemeente Ameland aanbiedt, vallen onder de reguliere kavels. Men betaalt hier de prijs voor de kavel én gaat een aannemersovereenkomst aan met een vooraf door de gemeente geselecteerde aannemer. Deze aannemer bouwt dus het huis. De gemeente moet deze partij nog bekendmaken. In oktober sprak men met zeven partijen.

Spelregels

In principe komt iedere Amelander in aanmerking om zich in te schrijven voor koopwoningen of bouwkavels. Er zijn echter wel een aantal spelregels aan verbonden, waardoor bepaalde groepen voorrang krijgen. De gemeente wil de woningbouw betaalbaar houden – dit benadrukte ze bij de openbaring van de prijzen voor de kavels – en dat heeft een reden. De voorwaarden om de grootste kans te hebben op het bemachtigen van een woning of bouwgrond, zijn zo geschept dat dit in het voordeel spreekt van starters.

Uit onderzoek op het eiland blijkt dat de vraag vanuit die groep het grootst is. Door de stijgende huizenprijzen was het voor hen op z’n zachtst gezegd lastig om de laatste jaren een woning op Ameland te bemachtigen. De gemeente wil hen tegemoetkomen en benadrukt dat het aanbod met gerealiseerde woningen voor eigen inwoners is. Mensen zonder eigen woning hebben hierbij voorrang. Daaronder verstaat de gemeente mensen die nog thuis wonen of die op dit moment een gemeentelijke of particuliere huurwoning bewonen.

De belangrijkste voorwaarden om in aanmerking te komen voor een koopwoning of bouwkavel, is dat je economische of langdurig maatschappelijke binding met Ameland hebt. Op 17 november jl. besliste de gemeenteraad dat ze daar geen onderscheid in maakt. Amelanders die op het eiland wonen en aan de vaste wal werken, hebben even grote kans als eilanders die hier wonen én werken. Daarnaast mag een gezelschap de laatste tien jaar ook geen ander huis of kavel van de gemeente gekocht hebben. Per huishouding mag je één persoon inschrijven als woningzoekende.

Procedure

De gemeente gaat ervanuit dat de belangstelling voor de bouwkavels (circa 27) en koopwoningen (zestien stuks) groter is dan het aanbod. Als gezegd verschijnt de inschrijving op de Gemeente Info. Geïnteresseerden moeten vervolgens voorkeuren voor een kavel doorgeven. Zodra de inschrijving gesloten is, volgt er een openbare loting van de verschillende kavels in het gemeentehuis. Dit gebeurt onder leiding van een notaris, die erop toeziet dat dit eerlijk verloopt. De gemeente houdt bij de loting rekening met de voorkeuren.

Dat laatste is vooral van belang als er sprake is van meerdere belangstelling voor een kavel of koopwoning. De volgorde van loting is al bepaald. De gemeente zal de geïnteresseerden opdelen in twee stapels. De eerste stapel die de gemeente zal loten, is de stapel die bestaat uit starters en huurders; de Amelanders die op dit moment nog geen eigen huis hebben. Mochten er dan nog bouwkavels en/of koopwoningen niet verdeeld zijn, dan begint men met het loten van de tweede stapel: geïnteresseerden die al een eigen huis hebben.

Bij de loting is het zo dat de koopwoning of kavel met de grootste voorkeur als eerste onder de hamer gaat. Daarna volgt de tweede, enzovoort. Wanneer de eerste stapel is weggewerkt of er uit die stapel geen voorkeur is voor een bepaalde locatie, zal men de tweede stapel aanwenden. Als alle kavels zijn verdeeld en er blijven woningzoekenden over, dan volgt er een nieuwe loting voor de reservelijst. Wanneer een ingelote woningzoekende toch moet afzien van de kavel of woning, komt de eerste op de reservelijst daarvoor in aanmerking.

Afzien van een kavel of woning kan wanneer er bijvoorbeeld een financiering niet rondkomt. Mocht de situatie zo zijn dat het aanbod toch groter blijkt dan de vraag of dat er om wat voor reden dan ook percelen overblijven, dan werkt de gemeente met het principe ‘wie het eerst komt, die het eerst maalt’. Wel blijft het dan zo dat mensen hier een maatschappelijke binding moeten hebben. De koopgrensprijs is leidend. Die stijgt in 2021 zelfs van €450.000 naar ruim €500.000, waardoor mensen van het vasteland buitenspel staan voor dit plan.

Verkoopvoorwaarden

Wanneer een woningzoekende een woning of kavel toegewezen krijgt, hebben ze een week om de algemene verkoopvoorwaarden te accepteren. Na dit hele artikel spreekt het misschien voor zich, maar de gemeente realiseert deze mogelijkheden met de verplichting om er zelf permanent te wonen. Recreatief verhuren mag op Ameland, zolang dit maar een ondergeschikt deel van de woning is. Permanent bewonen voor personeelshuisvesting mag ook, mits het college dat toestaat. In beide gevallen moet men een vergunning aanvragen.

Als woningzoekenden na loting een bouwkavel accepteren, moet de bouwaanvraag binnen een half jaar binnen zijn. Voor een koopwoning geldt dat deze binnen een half jaar na toewijzing in gebruik is. Ook houdt de gemeente stevig vast aan het anti-speculatiebeding. Kort gezegd houdt dit geding in dat je de eerste tien jaar na de koop je woning niet mag doorverkopen, wat erop neerkomt dat je in ieder geval tien jaar in het huis moet wonen. Doe je dit niet, dan volgt een boete uiteenlopend van 25 tot 50 procent op de aankoopprijs.

Voor geïnteresseerden in de kant-en-klare koopwoningen, geldt dus dat zij hun huis laten bouwen door de aannemer die gekozen is door de gemeente. Uiteraard gaan zaken zoals een keuken of de oprit naar de weg in overleg. Het kan wel zo zijn dat de koopwoningen in Hollum en Ballum er straks overigens anders komen uit te zien dan die in Buren en Nes. De gemeente wil eerst de nieuwe bewoners vragen naar hun ervaringen. Als er aanpassingen nodig zijn, komen er in beide dorpen wellicht andere typen koopwoningen dan nu voorzien.

Perspectief

Met het aanbieden van verschillende vormen van woningen en de grond in vorm en prijs te variëren, hoopt de gemeente voor ieders wat wils te creëren. Zo gaat de gemeente ook een aantal twee-onder-een-kapwoningen en meer-onder-een-kap-woningen bouwen. Dat is prijstechnisch voordeliger dan een losstaand huis. Volgens de gemeente is die instapprijs er op de huidige vrije woningmarkt bijna niet te vinden. De prijs voor deze woningen en kavels bevindt zich in het middensegment en zijn dus zeer geschikt voor starters op Ameland.

Mocht je ook na dit grootschalige project buiten de boot vallen, dan is er nog geen man over boord. De gemeente belooft dat er ook hierna perspectief blijft, over vijf tot vijftien jaar. Er is aan de Polderweg in Nes een groot stuk grond aangekocht en met het toewijzen voor een nieuwe locatie van verzorgingstehuis De Stelp, komt in Hollum op termijn ook de grond vrij waar de huidige Stelp zich nu bevindt. Op die plek is de gemeente voornemens om kleinere (zorg)appartementen en/of studio’s te realiseren, maar ook koopwoningen en bouwkavels.

Daarnaast gaat de gemeente een aantal huidige huurwoningen te koop aanbieden. Dit onder de noemer van zogenaamde ‘kluswoningen’. Dit zijn huizen waar op korte termijn een groot onderhoud aan moet plaatsvinden. De gemeente kiest ervoor om deze ‘opknappers’ te verkopen voor een lage prijs, een prijs waarvoor op Ameland geen huis te koop is. De afgelopen weken stonden zodoende de Reddingbootweg 12 in Hollum (€ 175.000 k.k.) en de Klaas Goumaweg 12 in Nes (€ 170.000 k.k.) al op de Gemeente Info te koop aangeboden.

Bouwen aan de toekomst

De Gemeente Ameland zet de laatste jaren duidelijk in op duurzaamheid en wil op dat vlak geïnteresseerden ook graag adviseren over de mogelijkheden bij de koopwoningen en bouwkavels. Denk hierbij bijvoorbeeld aan warmtepompen, zonnecollectoren en zonnepanelen. Wat betreft de bouwmogelijkheden is er veel vrijheid, rekening houdend met een aantal voorschriften. Daarnaast zijn er op het eiland nog een aantal slapende locaties met woonbestemming in bezit van particulieren. Dit kan de doorstroom ook bevorderen.

Al met al kun je stellen dat de gemeente haar best doet om het woningaanbod te vergroten. Dat is gelukt. Hoewel starters en huurders zonder eigen woning met het huidige plan in het voordeel zijn ten opzichte van huisbezitters, is die laatste groep niet per definitie kansloos. Wanneer zij ook mee mogen loten, betekent het meer dan waarschijnlijk dat hun huidige huis in de verkoop moet. Zo creëert de Gemeente Ameland met haar woonruimte dus mogelijk ook voor roulatie op de huidige huizenmarkt. Het voornaamste: de bal rolt.